Le local et le bail
C’est l’étape où l’on signe vite, parce qu’un local convient et qu’il ne faut pas le laisser passer. C’est aussi celle qui laisse le plus de mauvaises surprises : une autorisation manquante, des travaux d’accessibilité dont personne n’avait dit qui les paierait, un bail qui interdit de céder son cabinet. Voici ce qu’il faut vérifier avant de signer.
L'essentiel à retenir
- Le type de bail décide de ce que vous pourrez transmettre. C'est le point le plus sous-estimé : selon le bail signé, la cession à votre successeur est libre, encadrée, ou impossible.
- Exercer chez soi suppose deux autorisations distinctes. Celle du bailleur si vous êtes locataire, et celle du maire dans certaines communes.
- L'autorisation de changement d'usage est personnelle. Elle disparaît le jour où vous cessez d'exercer dans les lieux : votre successeur devra en obtenir une nouvelle.
- Votre cabinet est un établissement recevant du public. Les obligations d'accessibilité s'appliquent, avec quatre cas de dérogation seulement.
- Le bail dit qui paie les travaux d'accessibilité. S'il ne dit rien, c'est le propriétaire. À lire avant de signer, pas après le devis.
Acheter ou louer ?
En début d’activité, les fonds disponibles vont rarement aux murs : ils partent dans l’équipement, les travaux, la trésorerie de démarrage. L’achat des locaux est donc rarement une priorité de première installation.
Il garde pourtant deux avantages réels : il constitue un actif professionnel et un patrimoine, et il assure une stabilité que le bail ne garantit jamais complètement.
La location, elle, coûte moins cher à l’entrée et préserve une mobilité qui peut être précieuse ; un premier lieu d’installation ne se révèle pas toujours être le bon.
→ Voir Choisir son statut d’exercice pour le rôle de la SCI
Beaucoup de praticiens font les deux, dans cet ordre :
- ils louent en s’installant, puis achètent les murs quelques années plus tard, souvent via une SCI, quand l’activité est établie et que la capacité d’emprunt s’est reconstituée.
Trois baux, trois logiques
Pour un usage exclusivement professionnel, le bail de référence des professions libérales de santé relevant des BNC est le bail professionnel. Rien n’interdit toutefois de conclure un bail commercial, si le bailleur l’accepte. Et si une partie du local reste affectée à l’habitation, c’est un bail mixte qui s’impose.
La dernière ligne est celle qui compte le jour de votre départ. Le droit au bail fait partie de ce que vous transmettez. Un bail mixte, ou un bail professionnel comportant une clause d’interdiction de cession, ampute la valeur de votre cabinet sans que vous vous en rendiez compte à la signature.
L’indemnité d’éviction n’existe qu’en bail commercial.
- En bail professionnel, si le bailleur ne renouvelle pas, vous partez sans compensation (après six mois de préavis). C’est le principal argument pour négocier un bail commercial quand le local conditionne l’activité.
| Bail professionnel | Bail commercial | Bail mixte d'habitation | |
|---|---|---|---|
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans | 3 ans (bailleur particulier) · 6 ans (bailleur personne morale) |
| Loyer | Libre à la signature et au renouvellement, avec ou sans indexation | Libre à la signature, indexation ensuite, révision tous les 3 ans ; hausse encadrée au renouvellement | Libre à la signature sauf exceptions ; hausses limitées en cours de bail et au renouvellement |
| Renouvellement | Tacite reconduction, ou non-renouvellement avec préavis de 6 mois | Droit au renouvellement, ou indemnité d'éviction à défaut | Automatique sauf exceptions, préavis de 6 mois |
| Cession au successeur | Autorisée, sauf clause contraire du contrat | Libre | Pas de cession : la poursuite du bail suppose l'accord du bailleur |
Exercer chez soi : deux autorisations à ne pas confondre
Affecter une partie de son logement à un usage professionnel suppose deux démarches distinctes.
L’accord du bailleur, si vous êtes locataire de votre logement. Sans lui, l’activité est irrégulière au regard du bail d’habitation.
L’autorisation du maire, au titre du changement d’usage. Elle est exigée dès lors que le local se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Elle s’applique même si vous ne transformez qu’une partie du logement.
Et même autorisée, l’activité reste impossible si une disposition légale ou une clause du règlement de copropriété s’y oppose.
Le point que presque personne n’anticipe : cette autorisation est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire ses effets le jour où vous n’exercez plus dans les lieux. Votre successeur devra en solliciter une nouvelle, et rien ne garantit qu’il l’obtiendra. C’est un risque à intégrer des deux côtés : quand vous reprenez un cabinet installé dans un logement, et quand vous préparez votre propre transmission.
La copropriété : trois régimes possibles
Dans un immeuble en copropriété, l’exercice d’une activité de santé peut être admis, toléré ou interdit par le règlement. La nuance n’est pas rédactionnelle, elle change vos droits.
Si le règlement admet expressément les professions libérales de santé, le texte s’impose à tous les copropriétaires. Ils ne peuvent pas s’opposer à votre installation, même par une décision d’assemblée générale — sauf motif grave.
S’il tolère l’exercice d’une activité libérale, vous pouvez exercer, à condition de ne pas nuire au voisinage. La marge est plus étroite : c’est le régime où les conflits de voisinage se transforment en contentieux.
S’il prévoit une occupation exclusivement bourgeoise, toute autre destination est interdite. Il n’y a pas de discussion possible.
Lisez le règlement de copropriété avant de signer, pas après. C’est un document que le vendeur ou le bailleur doit pouvoir vous communiquer.
Votre plaque professionnelle
Dès lors que votre activité est autorisée par le règlement de copropriété (ou par une décision d’assemblée générale) et par le bail, vous pouvez apposer votre plaque sur les parties communes. Le règlement peut toutefois en fixer les dimensions et l’emplacement.
Les règles de concurrence entre confrères
Ce sont des règles déontologiques, pas des règles d’urbanisme, et elles surprennent souvent les jeunes praticiens.
Vous ne pouvez pas vous installer dans un immeuble où exerce déjà un confrère de votre profession sans son accord, ou sans l’autorisation du conseil départemental de l’Ordre.
Après un remplacement d’au moins trois mois — consécutifs ou non —, vous ne pouvez pas, pendant deux ans, vous installer dans un cabinet où vous entreriez en concurrence directe avec le praticien remplacé, sauf accord de celui-ci.
→ Voir Reprendre ou créer un cabinet sur le remplacement comme voie d’entrée
Cette seconde règle a une conséquence pratique directe :
- un remplacement long dans le secteur où vous envisagez de vous installer peut vous fermer ce secteur pendant deux ans. À anticiper avant d’accepter un remplacement de longue durée, pas après.
L'accessibilité : votre cabinet est un ERP
Un cabinet libéral est un établissement recevant du public, généralement de 5ᵉ catégorie — celle des établissements accueillant moins de cent personnes. Les obligations d’accessibilité aux personnes handicapées s’y appliquent pleinement, au titre de la loi du 11 février 2005.
Concrètement, cela signifie une entrée franchissable en autonomie, des circulations d’au moins 1,40 mètre dans les parties accessibles au public, et des sanitaires adaptés lorsqu’il en existe.
Deux situations seulement :
Soit le local est conforme. Sinon, une demande d’autorisation de travaux ou un permis de construire de mise en conformité doit être déposé ; sous peine de sanctions administratives et pénales.
Soit vous obtenez une dérogation, dans quatre cas limitativement prévus :
- une impossibilité technique tenant à l’environnement ou à la structure du bâtiment ;
- la préservation du patrimoine architectural ;
- une disproportion manifeste entre le coût de la mise en accessibilité et ses conséquences financières pour l’activité ;
- le refus des copropriétaires d’autoriser les travaux dans un immeuble existant au 28 septembre 2014.
Qui paie les travaux ?
C’est une clause à repérer avant de signer : selon l’état du local, le montant peut représenter une part significative du budget d’installation, et il n’apparaît dans aucune annonce.
Le registre public d'accessibilité
Tous les professionnels de santé libéraux doivent établir et tenir à jour un registre public d’accessibilité, informant les patients du degré d’accessibilité du cabinet : travaux réalisés, dérogations obtenues, mesures de substitution mises en place.
Il doit être consultable par toute personne qui en fait la demande ; en pratique, en salle d’attente ou à l’accueil. C’est une obligation, pas une recommandation, et elle est fréquemment oubliée à l’ouverture.
Cette dernière dérogation ne joue pas de la même façon selon les cas.
- Elle est accordée de plein droit pour un cabinet déjà existant, mais pas pour un cabinet que vous créez. Reprendre un local déjà utilisé comme cabinet et en ouvrir un dans un local qui ne l’était pas ne vous placent donc pas dans la même situation.
C’est le bail qui répond, et s’il ne dit rien, la charge revient au propriétaire.
- Beaucoup de baux prévoient l’inverse, en mettant à la charge du locataire les travaux de mise aux normes.
Les travaux : ce qui se déduit, ce qui s'amortit
La distinction est fiscale, et elle change le résultat de votre première année.
Se déduisent directement en charges : les travaux de peinture et de revêtements muraux, les changements de sols, les réfections partielles de plomberie et d’électricité.
Doivent être immobilisés et amortis : les gros travaux d’agencement et les dépenses de mise aux normes.
Pour des locaux qui ne sont pas aux normes, les postes lourds sont connus : mise aux normes électriques et incendie, isolation phonique de la salle de soins, accessibilité. Au-delà d’une certaine surface ou d’une certaine complexité, l’intervention d’un architecte devient nécessaire ; c’est une ligne du budget à ne pas oublier.
Si vous exercez en SCM, la répartition est réglée d’avance : les travaux de votre salle de soins sont à votre charge, ceux des locaux communs (accueil, salle d’attente) à celle de la société. Vérifiez-le avant d’engager des dépenses que vous croyiez partagées.
Le cas particulier de l'officine
Pour une pharmacie, le local n’est pas seulement un lieu : il conditionne l’autorisation d’exercer.
L’ouverture par transfert ou par regroupement est soumise à l’autorisation de l’Agence régionale de santé. Le lieu doit garantir un accès permanent du public, permettre d’assurer le service de garde, et le local doit respecter des conditions minimales d’installation. Le transfert ne doit ni compromettre l’approvisionnement du quartier d’origine, ni manquer aux besoins du quartier d’accueil.
Une inversion à connaître : ici, le silence de l’administration vaut refus. L’ARS dispose de quatre mois à compter du dépôt d’un dossier complet, et l’absence de réponse dans ce délai vaut rejet de la demande.
C’est l’exact contraire des autres silences que vous rencontrerez dans votre installation : trois mois sans réponse valent accord pour un rescrit fiscal comme pour une demande de cabinet secondaire. Ne transposez pas le réflexe d’un dossier à l’autre.
Les demandes de regroupement sont par ailleurs prioritaires sur les demandes de transfert, et tout dossier complet bénéficie d’un droit d’antériorité sur les demandes postérieures.
Comment se finance le local
Trois situations, trois financements.
Vous achetez les murs : un crédit immobilier professionnel, souvent porté par une SCI plutôt que par vous personnellement.
Vous reprenez un cabinet existant : le droit au bail fait partie du prix, au même titre que le droit de présentation à la patientèle. Il se finance avec le reste de la reprise.
Vous aménagez : les travaux se financent par crédit classique, et les équipements qui les accompagnent peuvent relever du crédit-bail ; ce qui préserve votre capacité d’emprunt pour le local lui-même.
Les travaux sont le poste le plus souvent sous-estimé d’un plan de financement. Un local trouvé rapidement parce qu’il était disponible est rarement un local aux normes.
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Questions fréquentes
Peut-on signer un bail commercial quand on est professionnel de santé ?
Oui, si le bailleur l'accepte. Le bail professionnel est celui de droit commun pour les BNC, mais rien n'interdit de conclure un bail relevant du statut des baux commerciaux. L'intérêt est double : le droit au renouvellement, et l'indemnité d'éviction si le bailleur refuse de renouveler.
Faut-il une autorisation pour installer son cabinet dans sa maison ?
Deux, potentiellement. Celle du bailleur si vous êtes locataire, et celle du maire au titre du changement d'usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans trois départements de la petite couronne. Et dans tous les cas, le règlement de copropriété prime.
Mon local n'est pas accessible et les travaux sont impossibles. Que faire ?
Une dérogation peut être demandée dans quatre cas : impossibilité technique, préservation du patrimoine, disproportion manifeste du coût, refus des copropriétaires dans un immeuble existant au 28 septembre 2014. La dérogation ne dispense pas de mettre en place des mesures de substitution, ni de tenir le registre public d'accessibilité.
Qui paie la mise aux normes d'accessibilité, le propriétaire ou moi ?
Ce que dit le bail. En l'absence de clause, la charge revient en principe au propriétaire. Beaucoup de baux prévoient l'inverse : c'est un point à vérifier avant la signature, pas au moment du devis.
Puis-je m'installer dans le même immeuble qu'un confrère ?
Pas sans son accord ou sans l'autorisation du conseil départemental de votre Ordre. C'est une règle déontologique, indépendante du bail et du règlement de copropriété.
J'ai remplacé un confrère pendant six mois. Puis-je m'installer à côté ?
Pas avant deux ans, sauf accord du praticien remplacé, dès lors que le remplacement a duré au moins trois mois et que votre installation vous placerait en concurrence directe avec lui. À anticiper avant d'accepter un remplacement long dans le secteur qui vous intéresse.
Vous avez besoin d’être conseillé ?
Nos équipes sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous aider à faire le bon choix.
