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Médecins généralistes : acheter son local professionnel

L’acquisition des locaux dans lesquels est exercée l’activité est avantageuse sur le plan patrimonial, et sécurisante sur le plan professionnel. Mais de nombreux paramètres sont à prendre en compte avant la décision d’achat, et plusieurs modalités sont possibles.

Comment acheter son local professionnel

Pour un médecin généraliste, la question de l’acquisition des locaux professionnels se pose souvent en milieu de carrière, à un moment où le disponible financier est plus important et où la pression fiscale est élevée. L’achat des murs permet ainsi de capitaliser un actif immobilier, de s’assurer un complément de revenus après le départ en retraite, et d’éviter les contraintes liées à un bail professionnel.

L’acquisition du local peut être effectuée à titre privé (en affectant ce bien au patrimoine privé), ou à titre professionnel (en l’affectant à l’actif professionnel). L’inscription à l’actif professionnel permet de déduire des bénéfices les intérêts d’emprunt et les amortissements, les droits d’enregistrement sur les murs anciens (ou de récupérer la TVA sur les murs neufs par le biais des amortissements), la taxe foncière, et elle soumet la vente ultérieure au régime des plus-values professionnelles. La conservation des murs dans le patrimoine personnel, au contraire, prive le médecin de la déduction des amortissements et des intérêts d’emprunt.

L’achat peut également être effectué en direct ou via une Société Civile Immobilière (SCI). L’écran juridique de la SCI permet d’être en quelque sorte propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. Il offre aussi la possibilité d’associer à l’acquisition des membres de la famille du médecin, en vue de leur transmettre plus facilement, plus tard, les parts de la société.

Attention néanmoins : en cas d’achat par une SCI, les frais d’acquisition des locaux ne sont pas déductibles au niveau de la société, sauf si celle-ci est assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS). En outre, une SCI dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu ne peut pas déduire d’amortissements.

Financer l’acquisition du local

L’acquisition des murs suppose un financement, dont le coût doit être compatible avec les possibilités financières du cabinet. Le crédit immobilier peut être à taux fixe, ou à taux variable. Le taux fixe peut comporter des échéances modulables (pour les adapter aux ressources du cabinet), et le taux variable est en principe plafonné, afin de protéger le médecin emprunteur d’une hausse excessive des taux d’intérêt et de le faire bénéficier d’une baisse éventuelle de ces taux. Dans tous les cas, c’est le professionnel de santé qui fixe librement ses mensualités en fonction de la durée de son prêt.

À noter : en louant les locaux professionnels à la SCI à laquelle il est associé, le médecin généraliste perçoit des loyers. Ceux-ci sont imposables au niveau de la société en revenus fonciers, mais en cas d’emprunt pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers.