Médecins généralistes : acheter son local professionnel
Pour les professionnels libéraux, l’acquisition de son local d’exercice est une décision stratégique majeure. Au-delà de la stabilité qu’il procure en évitant les contraintes des baux professionnels, l’achat d’un cabinet pour les professions libérales représente un atout patrimonial non négligeable. Mais comment s’y prendre pour un tel investissement ? Quels sont les modes de détention et les options de financement pour votre futur cabinet médical ? CMV Médiforce vous répond.
Achat d’un cabinet médical : quelles sont les options ?
Pour un médecin généraliste, la question de l’acquisition des locaux professionnels se pose souvent en milieu de carrière, à un moment où le disponible financier est plus important et où la pression fiscale est élevée. L’achat des murs permet ainsi de capitaliser un actif immobilier, de s’assurer un complément de revenus après le départ en retraite, et d’éviter les contraintes liées à un bail professionnel. Focus sur les différentes solutions d’achats possibles.
Acheter à titre privé (en nom propre)
L’achat à titre privé consiste à acquérir le local en votre nom propre. Ce mode est souvent perçu comme le plus simple. Vous devenez directement propriétaire du bien. Cette option ne nécessite pas de structure juridique spécifique et permet de constituer un patrimoine personnel. Le professionnel peut ensuite louer le local à sa société d’exercice, ce qui offre une certaine souplesse, mais nécessite de veiller à la cohérence du loyer avec le marché.
Cependant, sur le plan fiscal, il ne permet pas de déduire l’amortissement du bien ni les intérêts d’emprunt de vos revenus professionnels, ce qui peut rendre cette option moins avantageuse fiscalement pour certains profils.
Acheter via une SCI
L’achat peut également être effectué via une Société Civile Immobilière (SCI). L’écran juridique de la SCI permet d’être en quelque sorte propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. Il offre aussi la possibilité d’associer à l’acquisition des membres de la famille du médecin, en vue de leur transmettre plus facilement, plus tard, les parts de la société.
Attention néanmoins : en cas d’achat par une SCI, les frais d’acquisition des locaux ne sont pas déductibles au niveau de la société, sauf si celle-ci est assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS). En outre, une SCI dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu ne peut pas déduire d’amortissements.
Acheter via sa société d’exercice
Il est également possible d’acheter le cabinet médical directement via sa société d’exercice (SELARL, SELAS, SEL, SCM, etc.). Cette solution permet d’inscrire le bien à l’actif de la société, d’amortir le local et de déduire les charges liées à l’acquisition. Cependant, le local fait alors partie du patrimoine professionnel et non personnel, ce qui peut avoir un impact en cas de cession ou de changement d’activité.
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Financer l’achat d’un cabinet pour profession libérale : quelles solutions ?
L’acquisition des murs suppose un financement, dont le coût doit être compatible avec les possibilités financières du cabinet. Le crédit immobilier peut être à taux fixe, ou à taux variable. Le taux fixe peut comporter des échéances modulables (pour les adapter aux ressources du cabinet), et le taux variable est en principe plafonné, afin de protéger le médecin emprunteur d’une hausse excessive des taux d’intérêt et de le faire bénéficier d’une baisse éventuelle de ces taux. Dans tous les cas, c’est le professionnel de santé qui fixe librement ses mensualités en fonction de la durée de son prêt.
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