Immobilier

Local professionnel : les avantages de l’achat sur la location

L’achat du local professionnel évite les contraintes liées au bail, assure une meilleure stabilité de l’activité et constitue une opération patrimoniale souvent très avantageuse. Mais attention : il y a plusieurs façons d’effectuer cet achat.

achat cabinet

En début d’activité, l’achat des locaux professionnels n’est pas toujours une priorité, puisqu’il y a souvent d’autres investissements plus urgents à réaliser, notamment en équipements du cabinet, en matériels, en aménagements intérieurs, etc. Mais une fois le financement de l’installation arrivé à terme (généralement après une période de 7 ans), la question de cet achat mérite d’être posée.

Pourquoi acheter les locaux ?

Devenir propriétaire de ses locaux professionnels permet d’abord de les rénover et de les modifier plus facilement, en échappant aux autorisations du bailleur. En outre, la valeur ajoutée créée par les travaux bénéficiera directement au professionnel de santé libéral, au lieu de revenir au propriétaire en fin de bail.

Devenir propriétaire permet aussi de capitaliser un actif immobilier qui pourra être utile en cas de difficultés financières ou au moment de la retraite. Ainsi, lors de la cessation d’activité, on pourra vendre le cabinet et conserver les murs en les louant au successeur, ce qui procurera des revenus supplémentaires.

Enfin, détenir les murs professionnels peut faciliter la succession, par exemple en les attribuant à un enfant qui souhaite exercer une activité indépendante.

A noter : une fois les locaux acquis, le professionnel de santé peut les louer à son propre cabinet. Pour le professionnel de santé (ou pour la SCI dont il est associé), les loyers perçus sont imposables en revenus fonciers. Pour le cabinet, les loyers versés sont intégralement déductibles.

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Comment acheter les locaux

Il n’y a pas une mais plusieurs façons d’acquérir les murs professionnels.

  • On peut choisir, d’abord, de les inscrire ou de ne pas les inscrire à l’actif professionnel du cabinet.
    • Dans le premier cas, c’est en quelque sorte le cabinet qui fait cette acquisition, ce qui présente l’avantage d’autoriser la déduction fiscale des amortissements, en plus de la déduction des intérêts. En revanche, la revente ultérieure des murs sera soumise au régime des plus-values professionnelles.
    • Dans le second cas – pas d’inscription à l’actif -, le professionnel libéral acquiert les locaux en les affectant à son patrimoine privé : cette option prive de la déduction des amortissements et des intérêts d’emprunt mais offre la possibilité de bénéficier, lors de la revente, du régime d’imposition des plus-values des particuliers.

 

  • Autre choix à effectuer : acheter les murs en direct (en nom personnel) ou via une société civile immobilière (SCI), familiale ou non.
    • On peut mettre dans une SCI des locaux dont on est déjà propriétaire, ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI.
    • Principal avantage de la société civile immobilière : si des enfants sont associés, ils deviennent propriétaires de parts sociales et peuvent percevoir une fraction des revenus de la location des locaux. En outre, ces parts leur appartenant en propre, elles n’auront pas à être ajoutées à l’actif successoral du professionnel de santé.

A noter : une SCI soumise au régime de l’impôt sur le revenu ne peut pas amortir les locaux. Mais si la société a emprunté pour acquérir ces locaux, les intérêts payés sont déductibles des loyers perçus.

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